“계약서만 썼다고 끝이 아닙니다.
확정일자 없는 상가 임대차 계약, 법적 보호를 받을 수 없습니다.”
상가를 임차하거나 매매할 때 가장 큰 리스크는 **‘눈에 보이지 않는 임대차 관계’**입니다. 임차인이 실제 있는지, 보증금은 얼마인지, 확정일자는 받았는지… 이런 정보는 계약서만으로는 알 수 없습니다.
이때 반드시 확인해야 할 서류가 상가임대차현황서입니다.
그리고 그 안에 반드시 기재되어야 할 항목이 바로 상가임대차 확정일자입니다.
✅ 계약 전 확인, 상가임대차현황서 발급이 필수인 이유
상가임대차현황서 발급은 단순한 종이 한 장이 아니라,
‘이 상가 안에 누가 살고 있는지, 무슨 권리가 있는지’ 공식적으로 밝혀주는 증명서입니다.
주요 내용:
- 임차인 명
- 확정일자 여부
- 보증금 및 월세
- 임대차 기간
- 위치(호수), 면적 등
이 한 장의 서류로, 계약 전에 임대차 관계의 대부분을 파악할 수 있어요.
💥 확정일자 없는 계약이 위험한 3가지 이유
상가임대차 확정일자는 단순한 날짜 기입이 아닙니다.
세무서에서 인정받은 ‘공적 인증’이며, 실제로 다음과 같은 법적 효과가 있어요.
- 우선변제권 확보
- 건물이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요.
- 대항력 발생
- 임차인이 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있어서 계약서만 있는 경우보다 법적으로 훨씬 강력한 보호를 받아요.
- 소액임차인 보호
- 일정 환산보증금 이하일 경우 일정 금액을 무조건 우선 변제받을 수 있어요.
※ 반대로, 확정일자가 없으면 보증금 전액을 날릴 수도 있다는 것, 명심해야 합니다.
📝 상가임대차현황서 발급 방법 총정리
| 신청 대상 | 임대인, 임차인, 소유자, 등기상 권리자, 금융기관 등 ‘이해관계인’만 신청 가능 |
| 신청 방법 | 국세청 홈택스 → [임대차 정보제공 요청서] 작성 후 서류 첨부 |
| 필요 서류 | 임대차계약서, 등기사항증명서, 신분증 등 |
| 처리 기간 | 온라인 기준 평균 반나절~1일 소요, 오프라인도 민원실에서 당일 처리 가능 |
| 출력 방법 | 홈택스 [My 홈택스] → [민원처리 현황]에서 직접 출력 |
※ 일반인은 임대차현황서 발급이 불가하니, 계약 전 매도인 또는 임대인에게 요청하는 방식으로 확인해야 합니다.
💡 상가임대차확정일자 신청 방법까지 챙기세요
상가임대차 확정일자는 상가 소재지 관할 세무서에서만 신청 가능합니다.
온라인 신청은 불가하며, 직접 방문해서 아래 서류를 제출해야 합니다.
| 임대차계약서 원본 | 임대인, 임차인 서명 또는 날인 필수 |
| 임차인 신분증 | 반드시 실물 지참 |
| 사업자등록증 | 등록 전이라면, 등록신청과 동시에 확정일자 신청 가능 |
| 사업장 도면(일부 점포일 경우) | 해당 층 도면, 위치 확인용 |
세무서 민원실에 비치된 확정일자 신청서를 작성하고 제출하면 담당자가 계약서 여백에 확정일자를 적고 관인을 날인해 줍니다.
📌 이런 분들에게 꼭 필요해요
- 상가를 매수하거나 전세로 입주하려는 예비 임차인
- 담보대출을 위해 상가 권리관계를 확인해야 하는 금융기관
- 임대인의 말만 듣고 계약하려는 자영업자
- 기존 임차인 권리 보호가 필요한 임대차 분쟁 당사자
🔍 실사례로 보는 리스크 관리
“상가를 인수하면서 기존 임대차가 없는 줄 알고 계약했는데,
나중에 보니 확정일자 받은 임차인이 버젓이 영업 중이더군요.”
이런 피해는 상가임대차현황서 발급 한 번으로 예방할 수 있어요.
공실 여부, 보증금, 임대차 기간까지 사전에 모두 확인 가능한 이 서류는 계약 전 가장 먼저 요청하고 확인해야 할 ‘필수 항목’입니다.
✅ 계약서보다 강한 건 '기록된 사실'
상가 계약의 안전을 지키는 첫 단추는
**‘상가임대차현황서 발급’과 ‘상가임대차 확정일자 확인’**입니다.
눈으로 확인되지 않는 정보가 많은 상가 계약.
서류 없는 말만 믿고 계약했다가는, 나중에 되돌릴 수 없는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.